今日分享今日常州土拍价格表（常州土拍成交结果）

今天小编为大家收集关于今日分享今日常州土拍价格表（常州土拍成交结果）。

某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？

我们来计算一个合理销售价吧，假设开发商预期利润为10%！13000的楼面价应该在二线及以上城市！

1、土地费13000，交易费及契税，印花税4.55%，约600元

2、城市配套费，150

3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50

4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100

5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50

6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有采暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500

7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、 *** 电视等，大约300

8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、***、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400

以上直接成本合计17150元

10、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，400

11、营销费3%，600

12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元

14、土地增值税，按最少2%计400

以上合计20550万，

以上是保本销售价。

15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%

所以企业保本销售价不低于20000元，合理销售价，23000元，正常销售价25000元。

根据竞拍土地的楼面地价，综合有关税费规定及市场利润情况，来预判开发商的保本价格，是一个很有趣的 游戏 。同时，也是***买房客必须练就的一项基本功。下面，就让我们来玩一玩，露一点点“天机”吧。

新建商品房的价格，通常由五个部分组成：

一、土地有关成本

假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*（1+4%）=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。

另外，根据 各地政策规定不同， 报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程费

既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。

三、管理费用、财务费用和销售费用、

分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、税收负担

除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利润

计算到第四步，实际上 开发商的保本价已经出来了，那就是20200元 。差不多就是2万元每平方。

但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。

假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了23000元。我想，这是基于楼面价的一个合理市场定价。

当然，现在受限购限价等因素影响，一些楼盘为了规避限制，采取了出售装修房、另行签订装修合同的方式。这样一来，有可能进一步推高价格， 最终可能定格于25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、费用：主要是资金费用、管理费用和销售费用等；

3、其它成本：园林及其它配套的成本等。

正常情况下，房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好，估计得到17000左右才能保本。

说明：

1）我看有很多人对这个数据质疑，我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研，和几家成本总监沟通，在湖南当地普通档次的（非精装修）住宅为例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的财务费用在3%~5%左右，加上管理费用和营销费用， 成本能控制在3100元/平以内 。

因此在土地成本（13000）的情况下， 总体成本能控制在16000元/平左右 。

当然，在中国大多城市，成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市，有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本，毫无疑问，会比一般的城市贵。

如果遇上快周转的巨头房企，例如碧桂园，那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研，那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+***的成本的控制能力，其成本的控制更是厉害，具体数据我就不说了。

2）那真实的成本是16000么？最终成本制定多少，其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系；如果售价过高，会带来较高的土地增值税，因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整，也可能人工调整和增加一些成本，以避免过高的土地增值税。

3)至于 具体的售价卖多少就不谈了，因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划（增值税及土地增值税）、销售去化周期相关 。

看了很多回复的，有怒骂，也有支持的。看过很多的真实成本测算表格，特意和大家分享。在此强调一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异，没有考虑精装房，也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况，只是一个大概的参考数据。并且，这个只是成本参考，真正的售价肯定不是这个数，还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。

当然，每个城市，每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本，那就保留这份童真好了。

当然如果大家也有样本，可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。

您好，评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品都是息息相关的。

形态上讲，建筑层数越高，对建筑强度要求越大，成本越高。项目定位上讲，肯定是越高端打造成本越高。产品打造上讲，层高、赠送面积都会影响项目成本。

因此，项目成本是需要非常细致和***核算的，大致包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本，在房产公司有专门的造价部分进行精算，所以给您三言两语肯定是无法完全讲清楚。

以最基础的刚需盘计算，我们评估项目成本大约在3500到5000之间，这是项目保本的底线，另外如果项目在拖时间，每年资金成本要算贷款的百分之10到15。所以，如果以13000的价格拿地，成本应该是在18000左右，才能打造一个像样的品质刚需盘。然后，计算一年的资金成本，应该在20000到21000之间，剩下的才能称之为利润。

当然，也有血肉战车似的开发商，超高速周转，严酷压缩其他成本，这样可以一定程度上降低一些成本，提高利润，但整体成本基本难以将到17000以下。

我们作一个简单的估算：

一、 土地价格：土拍楼面价13000元每平米。

二、 城市配套费 ： 150元每平米左右。

三、 勘察设计监理费，共计46元。

1、地质勘察费：5元 （以下均按单平米费用计）

2、初步设计费：8元

3、施工图设计费12元

4、审查评估费6元

5、监理费15元

四、建安工程及配套费，共计2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防车库建安费900（按地下面积与地上面积折算得）

3、小区道路园林景观及配套150元（园林景观折进楼面价中得）

五、水电暖配套费，共计230元。

1、集中供热费40元

2、市政供燃气40元

3、市政供电150元

六、销售、财务融资及管理费，300元。

1、管理费用30元

2、财务费用90元

3、销售推广费用180元

七、税费，预备费1300元

1、各种税费1200元

2、预备费100元

以上各项合计，17676元，也就是说开发商卖到18000元才可以保本，没有计算不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——二线城市石家庄，不同的城市，可能各种费用存在差异。

最后，开发商利润，按3000元计。合计总金额为20676元。

也就是说，房价大概定在21000元以上比较合理。

首先13000的楼面价是固定的，其实这个算法不准，一般有个商住比，商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。

举个简单的栗子：

我们来简单估算一下一平米住宅的成本：

土地+契税：13000*（1+4%）=13520元；

报批报建规费：各地政策不同，100-300元/平米，取个中间值150元；

建筑安装成本（含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等）估算3200元/平米不算高；

管理费（销售2%、管理人员工资5%办公等经费）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再说财务成本按低了估，土地按年率10%估算一年，开发成本按投资成本的50%，按利率5%估算，土地财务成本：13520*10%=1352元，开发财务成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然后营业税按10%，假设我仅卖成本价：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再来合计：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算吓一跳！

后面，再考考大家，房价卖到30000元/平米，按上面的成本来计算，这楼盘开发综合成本（含税）又是多少呢？提示注意土地增值税！开发商又可以赚多少？

我做过投资拿地，对这个比较熟悉。开发商在拿地前会做两个测算，一个静态测算，一个动态测算。

静态测算比较简单，就是对地块进行初步计算和筛选，根据地块容积率规划产品类型、根据土地出让公告确定配建和车库配比、根据当期的市场销售价格进行将来上市预测。

成本里面包含三大块，之一块土地出让金和税费约15000元/平，第二块是营销费2%约400元，管理费1%约200元/平，建筑安装成本（含道路、绿化、管网）约2500-3500（一二线城市约3500元/平，三四线城市2500元/平，13000楼面地价应该是一二线城市）， *** 各类税费约占总货值的16%-18%约3200-3600元/平，按照3500元/平计算，最后一项是财务成本，根据融资成本不同，结果也不一样，普遍是总货值的2-5%，按照2.5%计算约是450元/平，综上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

当然，静态测算不是很精准，只是作为初步筛选项目的需要，如果满足开发商公司的初步利润率要求，就再进行动态测算，动态测算是 *** 开发商投资、规划、财务、营销、成本采购所有部门进行详细的产品规划和财务测算，而且随着市场变化是不断动态调整的。

我是重庆的人，在重庆大多数地方是按照套内面积在销售，拿地的13000元一平方的价格是建筑面积，按照一般33层的高层计算，建筑成本在3000一个平方，园林成本400元一个平方，资金成本1500一个平方，后期的营销费用1%，开发商的红线利润13%，这些都还是开发商不挣钱的情况下的一个成本，最后成本价在20406一个平方，在重庆是按照套内面积销售，套内单价也就在25507一个平方，开发商的利润就按照15%来计算，实际销售套内单价30000左右

怎么跟你说呢这个得看销售情况，财务成本如果开发公司操盘快，6个月开盘，并且销售能回土地出让金，且有富足操作剩余楼盘施工，满足房管局的资金监管，13000的楼面价，财务成本粗略的计算800左右，再算建筑成本，建筑成本也没多少，多层建筑，土建成本也就1300到1500之间，算上水电，门窗，电梯，消防，景观，强电，供水，燃气，不可预见费之类的，包括销售 *** ，也就3500左右吧，你如果说什么品质好之类的话，算你4000成本，还有如果销售非常火爆，瞬间销售完毕的话，会结余很大一部分资金，这一部分资金相信没有开发公司会提前支付给总包单位，这也是开发公司的重要利润部分，可以继续拿地，也可以借出去收利息，总之成本不会超过18000，这算得很粗，这应该是一个细活，我认为这已经有利润在内，如果 *** 盘，在发改委允许的情况下，并且保证销售进度的情况下，我会按22000左右销售，如果上市大公司，快进快出的那种，也可以18000到19000即可销售。

无锡二批次集中出让16幅宅地揽金200亿元，一地块经56轮竞拍成交

8月1日，江苏省无锡市自然资源和规划局公布无锡第二批次集中供地出让结果。此次共出让地块16幅居住用地，出让总面积1016722.9平方米（含地下空间面积），起始总价1979167万元（含地下空间价格），成交价为2006642万元，总溢价27475万元。

16幅地块底价成交13幅，摇号1幅。无锡二批次集中供地依旧采用了“限地价 摇号”的竞价规则，同时，保留了预申请人可以“现金 银行保函”的方式补足地块剩余竞买保证金的政策。

地块周边交通便利，邻近地铁1号线、2号线，多条公交线路环绕，距离谈渡桥地铁站仅700米。

溢价成交的3幅地块中，梁溪区的热门地块XDG-2022-34号地块（锡国土（经）2022-10）位于迎龙路与清扬路交叉口西南侧，经过56轮的角逐最终以28.45亿元的成交价、21017元/平方米的成交楼面价、10.52%的溢价率进入摇号阶段。最终由南京仁恒江洲房地产开发有限公司、无锡市安居投资发展有限公司、无锡市城南置业有限公司竞得。

图片来源：中指研究院

另外两幅溢价成交地块均位于惠山区天一新城板块。

XDG-2022-9号地块（锡国土(经)2022-16）以103609万元的成交价、12023元/平方米的成交楼面价、0.19%的溢价率由无锡城建发展集团竞得。

XDG-2022-10号地块（锡国土(经)2022-17）以77921万元的成交价、12030元/平方米的成交楼面价、0.26%的溢价率由无锡城建发展集团竞得。

中指院指出，从无锡近三个批次来看，相较于其他区县，梁溪区依旧为企业拿地重点，今年首批次时便是唯一出现溢价成交地块的区域，该区平均溢价率3.68%。本次，梁溪区依旧以6.12%的平均溢价率保持领先。

具体看，XDG-2022-27号地块位于梁溪区天鹏西路与通沙路交叉口东北侧，由无锡益广辉建设发展有限公司、常州和文置业有限公司竞得，成交价46930万元。

XDG-2022-38号地块位于梁溪区江海路与北兴塘河交叉口东北侧，由无锡益广辉建设发展有限公司、常州和文置业有限公司竞得，成交价103810万元。

XDG-2022-42号地块位于梁溪区广惠路与洋溪河交叉口西北侧，由江西春丰实业有限公司竞得，成交价34030万元。

此外，XDG-2022-35号地块位于锡山经济技术开发区锡虞路南、春笋西路东，由无锡红豆置业有限公司、江苏省锡山经济技术开发有限公司、无锡和居投资发展有限公司竞得，成交价309983万元。

XDG-2022-48号地块位于锡东新城商务区东翔路与规划道路交叉口西北侧，由无锡红豆置业有限公司、无锡恒聚源投资发展有限公司竞得，成交价200970万元。

XDG-2022-8号地块位于堰桥街道天丰路与西元路交叉口西南侧，由无锡市广鑫置业有限公司、无锡广盛置业有限公司竞得，成交价69725万元。

此次民企竞得6幅地块，中指院认为，本次无锡土拍的国央企关注度相对较低，相对的，民企迎来了较好的窗口期，“现金 银行保函”的保证金缴纳政策为期望参与无锡房地产市场但同时资金有限的企业减轻了不小的压力，尤其是对于资金规模较小、融资成本较高的民营企业而言，更是释出了足够多的善意。此次土拍，出现了多家企业竞得2幅以上地块的情况，可见该项政策对于土地供应有积极作用。

7月29日，无锡发布了第三批次集中供地公告，11幅宅地总出让面积539300平方米，总起始价约120亿元。此次涉及惠山区（1幅）、新吴区（3幅）、梁溪区（2幅）、经开区（2幅）、滨湖区（2幅）以及锡东新城（1幅）。

本次起价更高地块来自于新吴区新光路与春富路交叉口西北侧的XDG-2022-59号地块，起始价格约18.6亿元，推出楼面价12800元/平方米。

本次推出楼面价更高地块来自于经开区周新路与兴梁道交叉口西南侧的XDG-2022-55号地块，起始价格约12亿元，推出楼面价为18000元/平方米。

都在关注常州土拍 一文看懂地价与房价关系!

2017年的常州土拍，未拍先火，多方瞩目，许多人都在好奇，楼面地价与房价有什么关系？作为购房者，是不是可以从楼面地价中预测出未来常州房价的涨跌，预算出开发商的利润空间，进而有效避免盲目的购房行为！

什么是楼面地价？该如何计算？

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民 *** 公布的国有土地使用权的平均价格。

【楼面地价的计算公式】楼面地价=土地总价÷规划建筑面积

楼面地价还相当于是土地单价和规划容积率相除的数值。其中，规划建筑面积等于土地面积和容积率相乘的数值。

由上述公式可知，楼面地价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面地价就会越低，反之，楼面价格就越高。因此，楼面地价比土地单价更能说明土地价格的高低，还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。

楼面地价和房屋最终售价之间究竟有什么关系？

楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。

最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润

在这里，楼面地价和建筑成本价都是相对透明的，购房之前，以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比，就能更加明确该项目的房子是否值得购买。

（以上回答发布于2017-03-01，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

土拍价格哪里可以查询

一般当地的报纸都刊登土地拍卖的位置,面积,使用性质,保证金金额,拍卖的起价价格等等,也可上 *** 查询。

价格指单位货物或服务的价值，其水平由市场供需关系决定。即价格是单位价值（单价）。价格是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式。

在经济学及营商的过程中，价格是一项以货币为表现形式，为商品、服务及资产所订立的价值数字。在微观经济学之中，资源在需求和供应者之间重新分配的过程中，价格是重要的变数之一。

在现代社会的日常应用之中，价格（Price）一般指进行交易时，买方所需要付出的代价或付款。

作用

价格的作用是商品交换规律作用的表现，是价格实现自身功能时对市场经济运行所产生的效果，是价格的基本职能的外化。在市场经济中，价格的作用主要有。

借助于价格，可以不断地调整企业的生产经营决策，调节资源的配置方向，促进社会总供给和社会总需求的平衡。在市场上，借助于价格，可以直接向企业传递市场供求的信息，各企业根据市场价格信号组织生产经营。

以上内容关于今日分享今日常州土拍价格表（常州土拍成交结果），希望大家有所帮助。